Что делать с долей в квартире

Содержание

Бесплатная приватизация

Что делать с долей в квартире

У одной квартиры может быть много хозяев. Бывают случаи, когда одному человеку принадлежит одна десятая или даже одна шестнадцатая часть жилья. Как бы то ни было, каждый собственник стремится распорядиться своей долей по собственному усмотрению.

О том, как можно это сделать, рассказывает директор юридической компании «Прецедент» Анна Юрьевна Покровская.

Буква закона

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако оно принадлежит всем его собственникам, поэтому каждый из них может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие. Долевая собственность на квартиру часто возникает в результате приватизации или в результате покупки жилья супругами. Также возможно заключение долевого договора долевого участия в строительстве квартиры несколькими лицами (как на равные, так и неравные доли). Например, один человек вносит три четверти средств на строительство, а другой – одну четвертую. В итоге они получают соответствующую их вкладу долю собственности в одной квартире. Аналогичным образом происходит распределение долей и при совместной покупке жилья.

Правила продажи

Основное ограничение при распоряжении долевой собственностью состоит в том, что любые манипуляции с данным жильем требуют согласия всех дольщиков. Под ними понимается, во-первых, передача в залог, а во-вторых, продажа. На практике это значит, что если мы совместно владеем квартирой, и я хочу ее продать, а вы – нет, то моя мечта не реализуется. Даже если квартирой владеют 70 человек, и 69 хотят ее продать, а один против, то сделка рискует не состояться. Многие спрашивают, можно ли в таком случае понудить другого совладельца дать согласие на продажу. Нет, нельзя. Никаких правовых методов для того, чтобы его заставить изменить свою позицию, не существует. Однако есть способы распорядиться своей долей собственности в квартире самостоятельно. Прежде всего – это выделение доли в натуре. Но в реальности все зависит от того, насколько ограничен метраж жилья. Если трое наследников выступают дольщиками во владении однокомнатной квартирой, то выделить в натуре их долю невозможно. Другое дело, если квартира трехкомнатная. Таким образом, чтобы можно было выделить долю, жилплощадь должна быть делимой. Определить это можно, как минимум, руководствуясь своим здравым смыслом, а, как максимум, обратившись за консультацией к строителю или к юристу. Если выделение доли в натуре возможно, то, как правило, оно происходит в судебном порядке. Конечно, идеальный вариант – когда стороны договариваются сами, но такие соглашения встречались мне всего пару раз. А чаще всего на основании решения суда конкретному лицу выделяется некая конкретная цифра, определяющая его долю в собственности. Она может подразумевать, например, одну комнату и право пользования ванной, туалетом и прихожей. Очень важно, что человек получает новое свидетельство о собственности, и с этого момента он вправе распоряжаться своей долей так, как пожелает. Однако, если один из совладельцев хочет продать свою часть квартиры, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки. Предположим, некий Василий собирается продать свою долю за миллион рублей. Тогда он обязан известить других собственников в письменном виде о том, что и за сколько он продает. Далее по закону он должен целый месяц ждать их реакции, а они могут либо проигнорировать его предложение, либо откликнуться на него. Если совладельцы отказываются покупать долю, то он вправе продать ее кому угодно. Но только за ту сумму, которая была указана вначале! Если же, например, агент по недвижимости посоветовал снизить цену, то процедуру предложения совладельцам придется повторить заново. Он опять говорит другим собственникам: «Я продаю свою долю, теперь уже за 800 000», и опять ждет целый месяц ответа. Так закон защищает преимущественное право на покупку. Ведь теоретически возможно, что совладельцы не могли купить долю за миллион, а за 800 000 – смогут. Попытка продать свою долю посторонним лицам, не предложив ее другим совладельцам, автоматически влечет за собой возможность оспаривания такой сделки, а незадачливый продавец в судебном процессе может получить проданную долю обратно вместе с обязательством вернуть вырученные деньги. Но нередко люди все-таки находят возможность обойти закон – с помощью договора дарения, который прикрывает собой договор купли-продажи. То есть де-факто один из совладельцев продает свою долю, а де-юре он ее просто подарил! Деньги передаются при этом под расписку, из-под полы. Приобретать жилплощадь на таких основаниях рискованно, так как покупатель будет не вправе предъявлять какие-либо претензии: дареному коню в зубы не смотрят. Кроме того, дарение жилья между людьми, которые не являются близкими родственниками, облагается налогом – 13% от его стоимости.

Если Вас выживают…

Случай из жизни

Галина и Елена получили маленькую однокомнатную квартиру в наследство от отца. Каждой из них досталась одна вторая жилплощади. Но поделить ее они никак не могли, что стало причиной многолетней вражды между сестрами. Все началось с того, что Лене срочно нужны были деньги, и она хотела продать пресловутую квартиру. Но Галя была категорически против, так как собиралась переехать туда со своим мужем. Однажды, вернувшись из командировки, она осталась один на один с запертой дверью. Оказалось, что Лена в отместку поменяла все замки! Галя до последнего надеялась мирно договориться со своей сестрой, но та наотрез отказалась разговаривать. Пришлось прибегнуть к защите закона. Суд вынес решение об устранении препятствий в пользовании жильем. Но это мало что изменило. «Я никуда отсюда не уйду!», – заявила Лена. А жить втроем в тесной однокомнатной хрущевке было просто невозможно… Такие ситуации часто возникают, когда квартира получена в наследство несколькими лицами. Бесконечные споры, ссоры, суды. Как правило, они даже продать ее не могут, выручив хоть какую-то сумму за свои доли. Возможным выходом из такой ситуации является принятие превентивных мер. Наследодателю следует заранее предусмотреть такой исход дела и четко прописать, кто и чем должен пользоваться. Оставлять крохотную квартиру двоим или троим детям – бесперспективно. Лучше завещать ее одному, а для остальных приготовить счет в банке. Кому-то кажется, что это несправедливо, но такое решение избавит наследников от большого количества проблем. К сожалению, подобные споры на практике разрешить очень трудно. Нет правовых методов, чтобы помочь людям договориться и поделить злополучную жилплощадь малого метража.

Непрошеные гости

Еще сложнее случай, когда один из совладельцев вселяет в квартиру арендаторов. Конечно, по закону, чтобы сдать жилплощадь, требуется согласие всех собственников. Однако в реальности либо договор аренды заключают только с одним из них, либо его вообще не заключают. Теоретически, если вы не согласны с тем, что соседнюю комнату сдали незнакомым людям, можно вызвать полицию и потребовать их выселения. Но проблема в том, что сейчас многие предприимчивые дольщики выдают арендаторов за своих дальних родственников. А в законе не указано, нужно ли согласие всех собственников на то, чтобы к одному из них приехал погостить троюродный племянник. Вывести такого арендодателя на чистую воду, проверив наличие кровных связей, очень непросто. Кто будет разбираться в этих хитросплетениях? К тому же государственная регистрация по месту пребывания сейчас носит уведомительный характер. Несогласным дольщикам остается только идти в суд. Но даже если в суде будет принято решение, что Иванов не имеет права проживать в данной квартире, ничто не мешает недобросовестному совладельцу через какое-то время вселить туда Сидорова.

Случай из жизни

Марина развелась со своим мужем Виталием, но временно продолжала с ним жить в одной квартире, так как вариантов размена пока не находилось. Квартира принадлежала бывшим супругам и их ребенку в равных долях – каждому по одной трети. Марина надеялась разъехаться без слез и скандалов. Но Виталий не хотел уступать две трети жилплощади. «Она сама отсюда уедет как миленькая. И ничего не потребует, вот увидите», – с гордостью заявлял он своим родственникам и друзьям. И действительно, он объявил своей жене холодную войну. Однажды вечером, вернувшись с ребенком из парка аттракционов, Марина застала у себя дома двух подвыпивших незнакомцев. Они сидели на кухне, беспрестанно курили и поднимали тосты. На вопрос, что это значит, они ответили: «А мы у Виталия комнату снимаем. Так что вместе теперь жить будем. Накрой-ка, хозяйка чего-нибудь на стол». Марина в панике стала звонить в полицию. Но стражи порядка, услышав от Виталия, что никакого договора аренды нет, и он просто пригласил погостить своих приятелей, махнули рукой и уехали. проблема в распоряжении долевой собственностью в том, что, как правило, один из владельцев пытается распорядиться квартирой самостоятельно, без ведома и согласия остальных. К сожалению, наше законодательство несовершенно, и очень трудно разрешить споры между дольщиками, особенно когда их много, и они находятся не в самых лучших отношениях.

А если Вы попали в такую ситуацию, когда другие совладельцы мешают Вам пользоваться своей долей, то лучшее решение – продать ее и переехать.

Источник: https://www.kansk-kgc.ru/Poleznoe-o-nedvizhimosti/kak-rasporyaditsya-dolej-v-kvartire.html

Как бесконфликтно и с выгодой распоряжаться своей долей в квартире

Что делать с долей в квартире

В нашей стране практика совместного долевого владения жильем — дело обычное и очень распространенное. Еще со времен приватизации большая часть объектов недвижимости переходила в частную собственность именно долями.

Сегодня недвижимость также зачастую приобретается в долевое владение. Наконец, не избежать возникновения долевой собственности при разделе совместного недвижимого имущества между бывшими супругами, оно может возникнуть при дарении, наследовании жилья и т. д. Юридически правильно называть таких совладельцев жилья сособственниками.

Пока отношения между сособственниками не омрачены конфликтами, никто из них не ощущает тревог насчет своего статуса владения недвижимостью. Но как только совладельцы лишаются взаимопонимания, неизбежно встает проблема разделения этого специфического имущества. И решения у этой проблемы — далеко не из простых.

Типичный пример: квартирой в равных долях владеют супруги. После смерти мужа его доля (половина квартиры) делится между вдовой и сыном умершего. Тогда у супруги в доле оказываются три четверти жилья, а у сына — четверть.

Если второй желает взять свою часть, самым простым вариантом станет продажа квартиры и пропорциональное долям деление вырученных средств. Однако вдова может выступить против подобного решения, и вот здесь возникает крайне конфликтная ситуация.

Ребенок умершего может попросту махнуть рукой на законное наследство, но может и отстаивать свое право владения. С его стороны будут законными заселение в квартиру, передача своей доли в доверенное управление или ее продажа.

И в таком случае для вдовы возможны куда более неприятные варианты развития событий вплоть до необходимости за минимальную стоимость продать свою долю жилья и покинуть его.

Продаем долю правильно

Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку.

Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены.

В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.

Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.

Втрое ниже рыночной

Специалисты по недвижимости подчеркивают, что долевое владение жильем — это вовсе не владение конкретной комнатой в квартире.

Например, сособственник может даже не иметь права проживать в этой квартире, и, значит, цена его долевой собственности вовсе не равна рыночной стоимости недвижимости по метражу.

По словам одних экспертов, квадратный метр доли объекта недвижимости обычно дешевле квадратного метра в квартире или доме с одним владельцем примерно на 15–40%. Другие специалисты озвучивают цифру в 20–30% от стоимости обычной недвижимости в качестве цены на долю в квартире.

Причем практика скорее подтверждает последние данные, если рассматривать стоимость целых квартир и долей в них на примере российских мегаполисов, как минимум. Наиболее сильно теряют в цене доли в небольших квартирах (проблемные доли), где одновременное проживание всех совладельцев невозможно физически.

Итак, вспомним о ситуации с супругой и сыном умершего, которые имеют неравные доли в наследованной квартире.

Сын имеет право продать свою четверть жилья только за восьмую часть рыночной стоимости, потому что за большую цену никто не купит.

Вдова при этом может заплатить ту самую цену восьмой части квартиры и, по сути, купить объект в два раза более дорогой, потому что после этого становится единоличным и полноправным владельцем всей квартиры.

Некоторые сособственники жилья, полностью его захватившие, ведут себя еще радикальнее. Ведь без их согласия остальные доли реализовать невозможно, значит, можно, не выкупая чужие доли, безнаказанно распоряжаться всей квартирой или домом.

Когда сособственники не могут решить вопрос разделения своих долей бесконфликтно, части из них приходится годами жить в осаде остальных совладельцев, которые не пускают в квартиру. Эта тактика действенна, но не в том случае, если владелец меньшей доли всерьез берется за отстаивание своего права сособственника. Для него есть несколько законных вариантов решить проблему:

  • заселение через суд;
  • самовольное заселение;
  • продажа своей доли стороннему покупателю;
  • продажа своей доли оккупировавшему жилье сособственнику.

Есть и пятый вариант — потребовать выделения своей доли в виде участка жилья. Но это скорее теоретический путь решения вопроса, потому что в обычных городских квартирах реализовать это безболезненно для всех совладельцев почти нереально.

Заселиться по решению суда

Юристы утверждают, что в достижимом идеале сособственники жилья должны добровольно устанавливать условия пользования совместной квартирой. Но конструктивный диалог получается далеко не всегда, и здесь приходится обращаться в суд.

В этом случае решение суда значительно зависимо от наличия/отсутствия у каждого из совладельцев прочей недвижимости, иждивенцев, финансового положения участников тяжбы и т. д.

В однокомнатной квартире почти наверняка установят право проживания для многодетного владельца меньшей доли, если у того нет иного жилья, а собственника большей доли «попросят» из оспариваемой квартиры по причине наличия в собственности другой жилой недвижимости.

Нередки случаи, когда агрессора из квартиры суд выселяет, а сособственнику с ущемленными правами дают зеленый свет. Но в ситуациях с многокомнатными квартирами суд предоставляет всем собственникам пользоваться разными комнатами, учитывая размеры долей владения и самих комнат.

Длительность подобной судебной тяжбы обычно — от полугода до года. И даже по завершению процесса мир обычно не приходит во взаимоотношения сособственников. Ведь устранить личный конфликт правосудие не в силах, а совладельцы могут регулярно менять замки на входной двери. Ни судебные приставы, ни полиция в таких ситуациях помочь не смогут. Единственный выход — повторное обращение в суд.

Самовольное заселение

Опять же, теоретически можно решить вопрос, не прибегая к судебным тяжбам. Когда человека не пускают в собственное жилье, он имеет полное право самостоятельно проникнуть в него и даже применить для этого силу (только сломать дверь, но не драться и не разрушать стены жилья). Регулирует эту ситуацию ст.

12 ГК РФ: поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы.

Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора. Подобные меры предупредят претензии к вломившемуся в дом совладельцу со стороны правоохранительных органов.

Но нужно понимать, что личный конфликт совладельцев после этого лишь усилится.

Продажа доли

Важный момент: квартира с несколькими владельцами по закону может быть в общей долевой собственности или же в совместной собственности без определения долей, согласно ст.224 ГК РФ.

И во втором случае никто из совладельцев не вправе продавать свою часть, потому что юридически и фактически ее попросту не существует.

Но при этом такое жилье по договоренности совладельцев или в судебном порядке можно переоформить в долевую собственность.

Продажа своей доли — простейший в реализации вариант. Конечно, требуется отправить совладельцам письменные уведомления о продаже, соблюсти еще несколько формальностей, но это в любом случае проще, чем проводить судебные тяжбы или идти на применение физической силы в попытках воспользоваться своей частью жилья.

При наличии устной договоренности о реализации доли с совладельцами, не потребуются и уведомления. Оформление купли-продажи проводится стандартно. Осложняет ситуацию отказ совладельцев от самостоятельной покупки доли и от продажи третьим лицам.

Тогда сделку обычно затягивают, уклоняясь от извещений о продаже. В любом случае необходимо разослать сособственникам телеграммы или заказные письма-уведомления о продаже.

В случае упорного молчания со стороны уведомленных сособственников, после которого доля будет реализована не им, суд почти наверняка признает законность сделки.

Есть еще один радикальный вариант решения проблемы, который не требует контакта с сособственниками. Дело в том, что согласие последних не требуется при дарении доли жилья. Если дарением маскируется продажа, сделку можно оспорить в суде, но доказать факт продажи практически невозможно.

Другой способ миновать сособственников — залог. Владелец доли оформляет согласно ст. 807 ГК РФ со сторонним покупателем договор займа на сумму, равную запланированной стоимости продаваемой доли. Залогом по займу выступает эта самая доля.

Залог регистрируется в Росреестре, собственник получает деньги у заимодавца, а после стороны оформляют соглашение об отступном: завуалированный покупатель прощает долг, а взамен получает предмет залога — собственно, долю в квартире.

Минус такой схемы — возможные проблемы при оформлении залога в Росреестре, поэтому оптимально в таких случаях прибегать к услугам профессиональных риелторов или юристов. В крупных российских городах есть агентства недвижимости, которые работают с такими объектами.

Кто покупает доли

Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.

Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?

Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется.

Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю. Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты.

Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.

Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников.

Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры.

Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.

Итак, читатели этой статьи теперь знают: даже с самым агрессивным совладельцем квартиры можно справиться абсолютно законным способом.

Однако очевидно и то, что оптимальный вариант поведения — не эскалировать конфликт, а пытаться договориться с сособственниками, выкупить остальные доли или вместе продать жилье.

Результатом будет большая прибыль и меньшее количество затраченных времени и нервов.

рмнт.ру

10.01.13

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/kak-beskonfliktno-i-s-vygodoy-rasporjazhatsja-svoey-doley-v-kvartire.426141/

Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире, регистрация долевой собственности – как получить долю в квартире

Что делать с долей в квартире

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей.

Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения.

Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Как появляются доли в квартире?

В большинстве случаев источников три:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

Что такое отчуждение доли в квартире?

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

  • требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
  • требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.

Как получить долю в квартире?

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.
Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам».

Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья.

Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • постановление суда;
  • завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

  • соглашение о разделе;
  • свидетельство наследования;
  • судебное постановление;
  • брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
  3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Первый этап: сбор документов

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

  • Паспорта дарителей и одаряемых.
  • В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  • В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
  • В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Третий этап: подача документов в МФЦ или Регистрационную палату

В том случае, если договор дарения был оформлен в нотариальной форме, нотариус должен сам, бесплатно, в тот же день подать договор на регистрацию — это входит в стоимость услуги по удостоверению сделки.

Эта обязанность появилась у нотариусов с февраля 2019 г. на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ. Данный закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате и туда же добавил во второй пункт: нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы подаются нотариусом в электронном виде — такая сделка регистрируется в течение одного рабочего дня.

Если нотариус не имеет возможности подать документы в электронной форме, он либо его помощник обязан подать документы лично в отделение Росреестра в течение не более двух рабочих дней.

В этом случае срок регистрации составит три рабочих дня после подачи. Все эти моменты прописаны в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стороны обязаны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов в электронном виде Росреестр дает скидку 30%, т. е. оплатить потребуется только 1400 руб. Госпошлина оплачивается одаряемым, но на практике для нотариуса не имеет значения, кем будут переданы эти деньги.

Если договор был оформлен сторонами не у нотариуса, в простой форме, они сами должны подавать его на регистрацию. С 2017 г.

во многих городах единственная возможность подать документы — через МФЦ, откуда затем они будет переданы в Регистрационную палату.

Таким образом, Регистрационные палаты больше не принимают граждан напрямую, только через посредника — МФЦ. Но если в вашем городе/поселке все же есть возможность подать документы напрямую, так и следует сделать.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

  1. Даритель и одаряемый обращаются в МФЦ, оплачивают госпошлину и подают подписанные договоры вместе с остальными документами.
  2. В случае, если одаряемому нет 14 лет, его присутствие не требуется. Присутствовать необходимо только одному из родителей (либо опекуну/попечителю). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то он должен присутствовать вместе с одним из родителей (либо опекуном/попечителем).
  3. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты сообщит сотрудник. Касса, как правило, расположена в здании МФЦ, комиссия составляет около 50 руб. В настоящее время позиция Росреестра такова, что госпошлину должен оплачивать одаряемый, но на практике не имеет значения, кто ее оплатит, — это вопрос договоренности. В чеках будет указан одаряемый.
  4. После того, как будет оплачена госпошлина, нужно будет дождаться своей очереди и отдать сотруднику оригиналы документов, перечисленных выше, а также договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
  5. Сотрудником будет проверен список документов и составлено заявление о регистрации права, которое должны будут подписать даритель и одаряемый. Если одаряемому нет 14 лет, заявление за него подписывается одним из родителей (опекуном/попечителем), если от 14 до 18 лет — заявление подписывается и одаряемым, и одним из родителей.
  6. После того, как заявление будет подписано, сотрудник МФЦ должен будет забрать все документы, кроме паспортов, и выдать каждой стороне расписку в получении этих документов, а также назначить дату, когда их нужно будет забрать. Полученные документы направляются регистратору.
  7. После этого нужно только дождаться регистрации. По закону срок составляет не более 7 рабочих дней, но на практике может потребоваться больше времени. В случае задержки рекомендуется позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить статус регистрации.
  8. В назначенный день даритель и одаряемый забирают свои копии договора с отметкой о государственной регистрации. Приходить в МФЦ всем вместе не обязательно, каждый может сделать это в любое время. Также одаряемый получит выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где будет указано, что теперь он — собственник доли в квартире. Свидетельства о регистрации перестали выдаваться с июля 2016 г. При себе необходимо иметь паспорта и расписки, выданные сотрудником.

Когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан оплатить налог — 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители никаких налогов после дарения не платят, поскольку выгоды от сделки не имеют. За несовершеннолетнего одаряемого налог платят родители либо опекуны.

В случае, если сделку оформлял нотариус, он в течение пяти дней уведомляет о сделке налоговую инспекцию — эта обязанность прописана в п. 6. ст. 85 НК РФ.

После завершения процедуры дарения и вступления в право собственности на квартиру одаряемый имеет право в этой квартире прописаться.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-oformit-dolu-v-sobstvenost/

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? – Рынок жилья

Что делать с долей в квартире

19.04.2019 | 08:00 38787

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке.

По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении.

Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком.

В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми.

Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Евгения Ужаринская    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252214/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.