Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

Содержание

Дарственная или купля — продажа: что лучше и в чём отличия

Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

Дарственная или купля продажи: что лучше? С такими вопросами обыватели, как правило, обращаются за помощью к юристам и нотариусам.

Однако, прежде чем совершить поход к специалисту в юридических вопросах, а заодно и сэкономить свои деньги и время, можно и самому разобраться в некоторых моментах совершения сделок с собственностью.

Поэтому, идя навстречу многим людям, в этой статье мы подробно расскажем о преимуществах и недостатках составления договора купли-продажи и дарственной, а также в каких ситуациях будет оптимально оформление того или иного документа.

Что собой представляют

Для того чтобы правильно сделать свой выбор в пользу оформления договора дарения или купли-продажи, в первую очередь, стоит понимать, что представляют собой эти виды юридических документов.

Договор купли-продажи – это соглашение между двумя сторонами, результатом которого является передача продавцом права на владение собственностью покупателю за определенную сумму денежных средств.

Дарственная представляет собой документальное подтверждение сделки безвозмездной передачи собственности между дарителем и одариваемым лицом.

Из вышеописанных определений вполне логично сделать вывод об отличии этих документов, которое заключается в том, что дарственная – это безвозмездная передача собственности, а при купле- продаже осуществляется оплата за договоренность.

Также стоит упомянуть о том, что это не единственное отличие этих документов. Для того чтобы понимать сущность договоров дарения и купли-продажи, укажем дальше их основные позитивные и негативные стороны.

В чем заключаются преимущества и недостатки оформления договора купли-продажи

Особенности купли-продажи собственности заключаются в следующих аспектах:

  1. Договор купли-продажи имеет достаточно понятную письменную форму.
  2. В указанном документе должны прописываться следующие пункты:
    • реквизиты покупателя и продавца;
    • что является предметом договора и какова его оценочная стоимость;
    • права и обязанности сторон.
  3. Оформление документа должно пройти обязательную государственную регистрацию;
    если продавец состоит в браке, то на продажу собственности необходимо обязательное согласие супруга или супруги (нотариальное).
  4. При продаже имущества необходимо уплатить налог, размер которого составляет 13% от стоимости продаваемой собственности.
  5. Если покупатель женат или замужем, то в этом случае приобретенная собственность считается совместно нажитой.
  6. Сделка купли-продажи осуществляется в кратчайшие сроки.

К недостаткам же договора купли-продажи можно отнести следующее:

  • обязательная оплата 13%-ого налога;
  • оформление договора нотариусом также повлечет за собой расход средств на оплату услуг этого специалиста.

Как видим, достоинства договора купли продажи весьма существенны, а вот недостатки сводятся лишь к финансовым тратам.

Вы можете посмотреть и скачать: договор купли-продажи квартиры; договор купли-продажи транспортного средства.

В чем заключаются особенности дарственной

Среди преимуществ договора дарения можно отметить следующие моменты:

  • наиболее оптимальный способ передачи прав собственности близким родственникам, т.е.людям первой линии родства (родители, дети, бабушки и дедушки, братья и сестры);
  • за передачу прав собственности по дарственной не взимается налог в государственную казну;
  • в документе должен быть указан минимальный пакет данных, среди которых можно выделить следующее: информация о субъектах договоренности, что является объектом дарения, дата совершения сделки, подписи дарителя и одариваемого лица.

Однако при составлении дарственной стоит также учитывать и ряд следующих немаловажных аспектов:

  • если подаренное имущество одариваемое лицо решило продать в течение пяти (ранее трех) лет после совершения сделки, то в этом случае обязательная уплата 13%-ой ставки налога (подробную информацию о том, когда можно продать квартиру после дарения, читайте здесь);
  • дарственная может быть «отягощена», например, такими условиями, как образование, семейное положение, наличие детей и прочее. Правда в таких случаях, нотариус скорее всего предложит оформить договор обещания дарения;
  • договор дарения может быть отменен в случае доказательства угроз жизни и причинение вреда имуществу дарителя со стороны одариваемого лица;
  • небрежное отношение к подаренной собственности также может быть причиной аннулирования условий дарственной.

Примерный образец договора дарения квартиры Вы можете скачать здесь. Примерный образец договора дарения денег можно посмотреть тут.

Какой выбор документа будет правильным

Анализирую вышеописанные преимущества и недостатки договоров купли-продажи и дарения, обычный человек может и не определится сразу, какой тип документа ему оптимально подходит.

Поэтому, при выборе дарственной или договора купли-продажи стоит учитывать ряд следующих рекомендаций:

  • немаловажным аспектом выбора документа является характер отношений между лицами, совершающими сделку. Иначе говоря, если право собственности на квартиру или автомобиль передается близкому родственнику, то в этом случае лучше оформлять дарственную;
  • также стоит знать о том, что оформление договора дарения на чужого человека влечет за собой налоговый сбор с одариваемого лица в размере 13%;
  • по всем юридическим нюансам оформления сделки стоит обращаться к квалифицированному нотариусу.

Подводя итоги, стоит отметить, что по сути два вышеописанных документа четко разграничивают сделки по передаче собственности между родственниками и чужими людьми.

Таким образом, в статье мы дали четкое представление о договорах дарения и купли-продажи. Надеемся, что изложенная информация окажется для вас достаточно полезной в принятии решения относительно собственности.

О тонкостях оформления дарственной и договора купли-продажи, а также об отличиях этих документах, рассказывает это видео:

Дарственная или купля — продажа: что лучше и в чём отличия Ссылка на основную публикацию

Источник: https://naslednik.guru/darenie/darstvennaya-ili-kuplya-prodazha.html

Что лучше оформить — дарственную или договор купли продажи

Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

Нередко стороны затрудняются в выборе способа передачи недвижимого имущества из рук в руки. Что лучше оформить: дарственную или договор купли продажи, какие выгоды получают стороны? Что учитывать при оформлении дарственной на квартиру между близкими родственниками? Каковы нюансы договора дарения? На эти вопросы постараемся дать ответ в данной статье.

Правовая информация

Дарственная на недвижимость — это сделка, регулируемая ст. 572, 574, 575 Гражданского кодекса РФ. Ключевым моментом таких сделок является безвозмездность, то есть одаряемый не может приобретать вместе с правами на квартиру или дом каких-либо обязательств перед дарителем.

Купля-продажа же предполагает, что стороны передают друг другу нечто материальное, поэтому сделка признается возмездной. Правила оформления договора купли-продажи описаны в ст.454 ГК РФ.

Нюансы договора дарения

Простому обывателю непросто понять, что выгоднее и лучше — купля продажа и дарственная. Если к купчей обычно возникает меньше вопросов и оспорить ее намного сложнее, то при оформлении передачи имущества в дар используется множество лазеек, следовательно, такая сделка более уязвима. Рассмотрим особенности дарственной в виде перечня достоинств и недостатков.

Преимущества:

  • Жилплощадь, принятую в дар, уже спустя 3 года можно продавать без необходимости уплаты налогов (после сделки купли-продажи придется ждать 5 лет).
  • При передаче в дар доли не нужно учитывать преимущественное право прочих собственников.
  • На недвижимое имущество, полученное в дар, не распространяется режим общей супружеской собственности.
  • В разрезе налогообложения стоимость дарственной на квартиру между близкими родственниками нулевая (родители, дети, дедушки и бабушки, братья и сестры, а также внуки освобождаются от уплаты налогов на доходы физлиц).
  • В ряде предусмотренных законодательством случаев договор дарения может быть расторгнут в одностороннем порядке (преимущество дарителя).

Недостатки:

  • При передаче имущества в дар третьему лицу одаряемый обязан перечислить в пользу государства 13% НДФЛ.
  • Процедура дарения запрещена между коммерческими организациями.
  • Закон предусматривает возможность расторжения договора (недостаток для одаряемого).
  • При передаче в дар недвижимости, находящейся в общей совместной долевой собственности, обязательно согласие всех собственников.
  • Дарственную проще оспорить в судебном порядке.

Важным нюансом дарственной также является возможность составить предварительный договор дарения.

В нем можно указать, что имущество переходит одаряемому в момент, когда свершится некое событие или же пройдет определенный период времени. Такая опция делает договор более гибким.

Особенность подобных сделок с несовершеннолетними — это то, что вступить в законные права собственности они могут только при наступлении совершеннолетия.

Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Выгоды сторон

Эксперты отмечают, что на консультациях вопросы о финансовой выгоде при выборе варианта отчуждения недвижимости клиенты задают чаще всего.

С материальной точки зрения собственнику выгоднее оформить передачу в дар, поскольку при купле-продаже придется перечислить в казну 13% от стоимости сделки. С другой стороны, если приобретатель приходится продавцу ближайшим родственником, то аналогичную налоговую нагрузку уже понесет он.

Таким образом, дарственная на квартиру между близкими родственниками (первая степень родства) — это единственный случай, когда налоги платить никому не приходится.

Выгода — понятие размытое, так как ее определяет цель. Для одних она состоит в том, чтобы сделка протекала в комфортных условиях и имела минимальные юридические последствия. Для других важен объем финансовых затрат при оформлении перехода права. Дать однозначный ответ на вопрос «Что лучше, дарственная или купля продажа квартиры?» невозможно, поскольку обе сделки являются двусторонними.

То, что выгодно одному участнику, может быть невыгодно другому, и наоборот. Чаще всего на практике случается так. Если сделку заключают между собой родственники, то им выгоднее оформить договор дарения (разумеется, если даритель не преследует цель получить от родственника деньги).

Если же участники являются посторонними людьми, то им будет выгоднее продать квартиру, применив к сделке налоговые вычеты.

Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Притворный договор

У дарственной и купли-продажи разное предназначение, поэтому юристы не рекомендуют пытаться прикрыть один договор другим. В суде такие сделки квалифицируются как притворные, а последствия могут быть неблагоприятными для всех.

Кейс

К нам за консультацией обратился клиент, который планировал передать права на элитную недвижимость в центре Москвы приемной дочери, но не мог определиться, что в его случае лучше — купля продажа или дарственная.

На встрече с юристом-консультантом ЦН «Белый дом» открылись новые обстоятельства — главным условием для получения прав на квартиру  было обязательное замужество девушки в течение ближайших трех лет.

Наши специалисты разъяснили юридические последствия по каждому виду договора и предложили помощь в рамках услуги сопровождения сделки под ключ. Окончательный выбор был сделан в пользу дарственной, сделку закрыли за 14 дней.      

Таким образом, четко и однозначно понять, что лучше оформить — дарственную или куплю продажу — можно только по результатам глубокого правового анализа конкретной ситуации.

В отличие от сетевых риэлторских организаций, работающих по типовым схемам, специалисты Центра недвижимости «Белый дом» практикуют индивидуальный подход.

В каждом отдельном случае, связанном с отчуждением недвижимости, наши юристы учтут целый комплекс обстоятельств (наличие родственных связей, предыдущее основание приобретения, период нахождения в собственности и так далее) и помогут выбрать наиболее разумный и выгодный вариант передачи жилья в собственность.

Возможно, вас заинтересует:

Ошибки при продаже квартиры на вторичном рынке
Мошенничество в сфере недвижимости: двойная продажа квартир
Как продать квартиру в залоге

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Источник: https://cndom.ru/2020/07/13/darstvennaja-ili-kuplja-prodazha-kvartiry-chto-luchshe/

Что лучше: договор дарения или купли-продажи квартиры между родственниками

Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

Выбор способа передачи дорогостоящего имущества связан, в первую очередь, с выгодностью. Решая, что лучше — договор дарения или купли продажи квартиры, следует сравнить плюсы и минусы вариантов. Для экономии бюджета и времени на походы к юристам лучше самостоятельно разобраться в юридических тонкостях.

Основное различие сделок

Отчуждение недвижимых объектов по дарственной и договору купли-продажи – это гражданско-правовые сделки. Их осуществление регламентируется нормами ГК РФ.

Решение в пользу одной из них основывается на выборе варианта наиболее:

  • выгодного;
  • дешевого;
  • подходящего для конкретной ситуации с юридической точки зрения.

Оба контракта заключаются между двумя сторонами. При дарении ими выступают даритель и одаряемое лицо, при купле-продаже – продавец и покупатель. В обоих случаях предметом соглашения является передача собственнических прав. Главное, чем они отличаются —  характер: первая – безвозмездная, вторая – возмездная (производится оплата).

Однако, отличия на этом не заканчиваются. Оценка положительных и негативных особенностей позволит сделать безошибочный выбор.

Продать или подарить недвижимость?

Плюсы сделок

По сравнению друг с другом оба способа передачи жилплощади имеют достоинства и отрицательные моменты.

Дарение

Лучшими факторами фиксации договоренности в дар являются:

  • отсутствие налогообложения при составлении документа с близкими родственниками (родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами) или супругами вне зависимости от давности владения (пп. 18.1 п. 18 ст. 217 НК РФ). Обязательно документальное подтверждение родства или брака участников;
  • сокращенный срок для последующей продажи без уплаты НДФЛ – 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
  • в случаях с долями — отсутствие преимущества покупки квадратов у совладельцев;
  • реальность одностороннего расторжения. Плюс для дарителя, который имеет на это право по статье 578 ГК РФ: при покушении одаряемым на жизнь его самого, его близких родственников или членов семьи, а также при умышленном причинении ему телесных повреждений (ст. 578 ГК РФ);
  • неприменение режима общей совместной собственности на жилье, полученное супругом (ст. 36 СК РФ). Недвижимость в таком случае становится личным имуществом одаряемого человека.

Купля-продажа

Плюсами ДКП относительно дарственной являются:

  • освобождение продавца от НДФЛ при владении квартирой свыше 5 лет (по договорам, заключенным после 1 января 2016 года, ранее срок составлял 3 года) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ);
  • меньшее количество условий, по которым можно отменить соглашение третьими лицами;
  • отсутствие обязанности получения согласия от совладельцев жилплощади, находящейся в общей совместной собственности;
  • допустимость заключения с любыми органами, организациями, гражданами.

Минусы сделок

Альтернатива оформления передачи имущества зависит от нескольких факторов. Помимо финансовой выгоды важно учесть надежность контракта с точки зрения прав обеих сторон. Оценка имеющихся недостатков в правоотношениях поможет избежать ошибок.

Дарственная

Минусами дарственной по сравнению с продажей являются следующие особенности:

  1. В случае продажи полученного жилья раньше, чем через 3 года с момента совершения акта, необходимо уплатить подоходный налог со всей стоимости – дохода продавца. Он составляет 13% вырученной суммы.
  2. При заключении контракта людьми, не имеющими родственных или супружеских связей, платится НДФЛ независимо от того, как долго жилплощадь принадлежала дарителю.
  3. Проще оспорить в суде, признав недействительной.
  4. Невозможно заключение между коммерческими предприятиями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
  5. При наличии совладельцев нельзя подарить квартиру, находящуюся в общем совместном владении, без их согласия (ст. 576 ГК РФ).
  6. Даритель обладает правом на отмену акта в определенных случаях (ст. 578 ГК РФ) – недостаток для одаряемого гражданина.

Что предпочтительнее?

Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:

  • наличия родственных уз у участников правоотношения;
  • давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
  • основание получения имущества и пр.

Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:

Основание для сравненияДарениеКупля-продажа
Налогообложение13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение)
Освобождение от НДФЛПри совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностьюТолько после владения продавцом более 5 лет
Реализация после оформления без НДФЛ3 года 5 лет
Режим общей совместной собственности супруговНе распространяетсяРаспространяется
Преимущественное право приобретения у совладельцевНетЕсть
Необходимость получения согласия от совладельцевДаНет

Мнение специалистов

Оценить все «за» и «против» помогут практические рекомендации опытных специалистов, работающих в сфере недвижимости. Юристы считают более надежной куплю-продажу. Вместе с тем, у нее есть немало тонкостей. Она влечет для продавца дополнительные расходы – уплату НДФЛ.

Обеим сторонам передачу оформить дешевле в дар, чем как продажу, но лишь, если они являются родственниками или супругами. Практика показывает, что расторжение соглашения в судебном порядке сложнее при передаче площади в дар.

Обратите внимание! Если подарить жилплощадь постороннему человеку, он должен будет уплатить в государственный бюджет 13% ее стоимости – налог с полученного дохода. Нередко такая сумма оказывается ненужным и незапланированным бременем. Поэтому для одаряемого предпочтительнее оформить квартиру как покупку с возможностью использования налогового вычета.

Составить дарственную выгоднее родственникам и представителям одной семьи. В иных случаях стоит тщательно проанализировать все нюансы: объем требующейся документации, сумму подоходного налога и прочие правовые моменты.

Из видео вы узнаете что лучше — дарственная или договор купли-продажи:

Практические примеры

На простых примерах легко понять основное различие купли-продажи и дарения. Подставив свои числовые значения, можно самостоятельно подсчитать результат: выгода или убыток.

Между чужими людьми оформлена дарственная на объект недвижимости стоимостью 2 миллиона рублей. Налог, который необходимо уплатить одаряемому гражданину, составляет 260 тыс. руб. Он хочет продать ее через 3 года за 3 000 000. Выгода: 1 000 000 – 260 000 = 740 000 (рублей).

Посторонние люди заключили соглашение купли-продажи по цене, как в примере № 1. Покупатель не получил доход, а, наоборот, понес затраты. Никакого налогообложения не имеется. Следовательно, он не теряет 260 тыс. руб. Однако, продать эту жилплощадь без НДФЛ ему удастся только спустя 5 лет, т.е. через 3 года он не получит прибыль в 740 000 рублей, как в первом примере.

Подводя итог, можно заключить, что существование двух различных процедур отчуждения жилья нацелено на разграничение сделок, совершаемых с посторонними людьми и родственниками. Именно этому обстоятельству стоит уделить особое внимание, выбирая вариант оформления договора дарения или купли-продажи квартиры для обеспечения надежности и выгодности обеим сторонам.

Источник: https://vashdom.guru/darenie/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi/

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

Просмотров 408

Причин, по которым владелец желает передать свою квартиру в собственность родственнику, множество.

Сделка может совершаться с целью наделить детей (внуков) недвижимостью безвозмездно или для получения денежных средств, если более дальний родственник оказался выгодным покупателем.

В зависимости от цели передачи имущества избирается форма сделки. При этом следует учитывать особенности налогообложения, затраты, последствия продажи и дарения.

Разница между дарением и продажей

Немного о понятиях:

  • Дарение — процесс передачи в собственность вещи, в частности — квартиры, на безвозмездной основе. Если в договоре указано, что квартира передается в обмен на вещь, обязательство, требование, сделка будет считаться притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • Купля-продажа — сделка, при которой составляется двухсторонний договор, предполагающий передачу имущество от Продавца – Покупателю за определенную стоимость.

Собственник квартиры имеет право подарить или продать свое имущество кому угодно, в том числе и родственнику. При этом необходимо учесть следующие нюансы:

ОсобенностиЕсли продавать квартиру по договоруЕсли подарить квартиру
Необходимость платить налог (НДФЛ)Налог платит Продавец квартиры, который получает доход, но при условии, что недвижимость была у него в собственности менее 5 лет (01.01.2016 г.). Исключением являются случаи, когда квартира достается Продавцу как подарок, по наследству, по договору пожизненной ренты с иждивением или в ходе приватизации. Тогда для освобождения от налога достаточно, чтобы прошло 3 года с момента передачи имущества (ст. 217.1 НК РФ). Налог платит одариваемый. Сумма составляет 13% от стоимости, указанной в договоре, но при условии, что она не будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости. Если цена не определена, в расчет берется кадастровая цена. Однако из этого правила есть исключения. Налог платить не нужно, если имущество передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (в том числе усыновленным), бабушке или дедушке, внукам, братья и сестрам (включая неполнородных).
Особенности оформленияДКП требует сбора большого количества сопутствующих документов.Накануне оформления договора можно составить Предварительный договор, который по умолчанию действует 1 год и обязывает стороны заключить сделку в будущем. Такой договор можно представить в органы опеки и попечительства для приобретения недвижимости, в банк для оформления ипотеки.Без указания существенных условий договора сделка недействительна. В ДКП, который оформляется исключительно в письменном виде, указываются:

  • сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • данные об объекте (адрес, площадь, этажность, особенности);
  • цена.

Изменить условия можно до оформления перехода прав собственности в Росреестре, составив дополнительное соглашение.

Чтобы оформить дарственную, достаточно иметь документ, свидетельствующий о праве собственности и удостоверение личности. Впоследствии право собственности будет перерегистрировано на основании:

  • письменного заявления получателя квартиры;
  • договора дарения (в 3 экз.);
  • правоустанавливающих документов, техпаспорта;
  • если одариваемый младше 14 лет, нужно согласие ООП.
Возможность впоследствии получить налоговую льготуДКП — документ, подтверждающий, что недвижимость была приобретена за определенную сумму. Впоследствии, если Покупатель решит продать квартиру ранее, чем через 5 лет после покупки, он сможет получить налоговый вычет на сумму понесенных расходов.Если квартира подарена, подтвердить траты на ее приобретение не получится. При желании продать подарок до истечения 3 лет с момента его получения собственник не сможет воспользоваться вычетом в размере стоимости квартиры. Возможная сумма вычета — 1 млн. руб.
ОтветственностьДоговор предполагает взаимную ответственность сторон. В документе может быть прописан ряд условий, при невыполнении которых Продавец или Покупатель будут обязаны платить неустойку.Дарственная не предполагает выдвижение каких-либо встречных условий, однако в ней можно указать следующее:

  • Если даритель умирает раньше одариваемого, квартира снова переходит в собственность дарителя.
  • После дарения у прежнего владельца остается право проживания в квартире.
Нотариальное заверениеЕсли квартира находится в долевой собственности, принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, нотариальное удостоверение обязательно. При этом придется оплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы по договору, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).Заверять у нотариуса дарственную не нужно, но при желании — можно. Величина нотариального тарифа при этом зависит от суммы сделки.При дарении супругу, детям, внукам:

  • стоимость имущества до 10 млн. руб.— госпошлина равна 3000 руб. + 0,2% от суммы по договору;
  • при цене более 10 млн. руб.2 000 руб. + 0,1% от цены, но не более 50 тыс. руб.

При дарении прочим лицам:

  • цена до 1 млн. руб.— 3000 руб. + 0,4% от цены;
  • при стоимости 1-10 млн. руб.7000 + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
  • при цене 10-20 млн. руб. 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб., но не более 100 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате»)
Возможность отменыОтмена договора купли-продажи возможна по соглашению сторон, но только если имущество еще не было перерегистрировано на нового собственника. В противном случае придется заключать обратный ДКП. Если Продавец или Покупатель грубо нарушили условия договора, потребовать его отмены можно в суде.Отменить дарение квартиры можно, но этому должно предшествовать одно из обстоятельств (ст. 578 ГК РФ):

  • Если одариваемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случаях, когда по вине одариваемого произошла смерть дарителя, вернуть имущество могут родственники путем обращения в суд.
  • Если одариваемый обращается с имуществом так, что высока вероятность его порчи, безвозвратной утраты.
  • Условие возврата имущества может быть оговорено в самом договоре.
Согласование с третьими лицамиЕсли продается доля квартиры (дома) необходимо соблюсти право иных содольщиков на преимущественную покупку. Если в течение месяца они не изъявят желания приобрести часть жилья, его можно продать третьим лицам по цене, не менее указанной в предложении о продаже содольщикам.Продажа совместной собственности проводится только при наличииписьменного согласия супруга, заверенного у нотариуса.Дарственная на долю квартиры оформляется без согласования с совладельцами имущества. Если имущество находится в совместной собственности, потребуется согласие всех остальных собственников на распоряжение жильем.
Кто может претендовать на купленную (подаренную) квартируНа имущество, приобретенное по договору, распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В случае раздела квартира, купленная в браке, будет делиться между мужем и женой.Имущество, полученное одним из супругов в дар, является только его собственностью. В случае расторжения брака оно не подлежит разделу (ст. 36 СК РФ).
Кто может оформитьПродать квартиру может не только физлицо, но и коммерческая организация. Если жилье принадлежит несовершеннолетнему, его отчуждение возможно с разрешения ООП.Дарение не допускается от лица:

  • малолетних детей, недееспособных граждан;
  • работников образовательных, медицинских и сходных с ними организаций по оказанию соцуслуг в пользу граждан (или их родственников), которые находятся у них на лечении, воспитании и содержании.,,

Учитывая множество нюансов, сложно сказать, что лучше — дарение или продажа. Ответить на вопрос можно, только зная сопутствующие обстоятельства.

Что лучше и выгоднее: дарственная или купля-продажа квартиры

То, что выгодно Покупателю, не всегда может быть приемлемо для Продавца. Чтобы определить, как лучше оформить передачу квартиры, необходимо рассмотреть несколько возможных ситуаций.

Сокрытие фактической продажи

Зачастую под дарением скрывают продажу. Цель — утаить доход для избегания уплаты налогов. Такая сделка выгодна для обеих сторон, если дар принимает близкий родственник.

Он освобождается от уплаты налога, и в то же время Продавец, а в данном случае «Даритель», не платит налог с продажи. В остальных случаях одариваемый платит 13% от цены жилья, а это немалая сумма.

Так, при цене квартиры 2,5 млн. руб. придется отдать в казну государства 325 тыс. руб.

Передача жилья по дарственной выгодна для Продавца, если:

  • Имущество было приобретено по ДКП и находилось в собственности менее 5 лет (с 2016 г.) или получено при дарении, получении наследства, по договору пожизненной ренты или приватизации и принадлежало Продавцу менее 3 лет. В случае дарения Покупателю платить НДФЛ не придется.
  • Продается доля жилья. Для оформления ДКП необходимо соблюсти процедуру, предполагающую предоставление права преимущественной покупки для других содольщиков. Если подарить малую часть доли, потенциальный покупатель станет совладельцем, и тогда ему можно продать оставшуюся часть доли без предупреждения остальных совладельцев. Заинтересованные лица могут ходатайствовать о признании такой сделки притворной, но без явных доказательств выиграть дело в суде не получится.
  • Покупатель — близкий родственник. Речь идет о сделке, связанной с возмездным отчуждением имущества, но завуалированной под дарение. При безвозмездной передаче оба контрагента не будут платить налог. Реальную оплату можно осуществить из рук в руки, но только если между обоими лицами высока степень доверия и нет риска мошенничества.

Для Покупателя получать квартиру по дарственной вместо ДКП невыгодно по ряду причин:

  • Минимальные права и обязанности сторон. В договоре дарения не указывается, кто и что должен выполнить. В ходе сделки не оформляется передаточный акт, а значит Покупатель не сможет предъявить претензии по поводу состояния квартиры.
  • Покупатель не сможет доказать понесенные расходы, и если в будущем он запланирует продажу квартиры, максимальная сумма налогового вычета составит 1 млн. руб.

Независимо от того, будет ли оформлен ДКП или договор дарения, близкий родственник — Получатель не платит налог, но в случае с дарением лишается возможности увеличить налоговый вычет, если надумает продать квартиру до истечения 3 лет с момента ее приобретения.

Безвозмездная передача имущества

Если планируется действительно одарить родственника, не подразумевая получение денег за квартиру, то оформлять ДКП ни к чему. Договор дарения позволяет:

  • Сохранить имущество за одариваемым в случае оформления им развода. Подарок, в отличие от покупки, не относится к совместно нажитому имуществу. Так, например, если родители решили после свадьбы сына подарить ему квартиру, лучше оформить дарственную, чтобы избежать налогообложения и обезопасить имущество от раздела в случае расторжения брака.
  • При дарении в договоре можно обозначить дополнительные условия, например, что при переходе права собственности на одариваемого за дарителем остается право проживания в квартире.
  • Избежать необходимости получения согласия содольщика жилья. Так, например, если супруги проживают в одной квартире с детьми от разных браков и являются собственниками по ½ доли жилья, они могут подарить доли своим детям, не спрашивая согласия друг друга. Дарение предполагает автономность принятия решения, кроме случаев, когда собственность совместная. Подробнее: Согласие на продажу квартиры от супруга

Дарение между близкими родственниками не влечет никаких финансовых потерь, защищает одариваемого от риска раздела имущества, а потому выгодно для обеих сторон.

Пример. Супруги Алиса и Евгений имеют 2 квартиры, одна из которых досталась мужу по наследству. Мать Алисы — Вера Павловна – решила купить у Евгения квартиру и подарить своей приемной дочери.

Сначала они решили скрыть реальную продажу договором дарения, чтобы Евгению не пришлось платить налог с дохода, но поскольку зять и теща — не близкие (кровные) родственники, оказалось, что налог теще все же придется вносить.

Тогда Евгений подарил свою квартиру жене Алисе, а она, в свою очередь, оформила дарственную на мать, которая впоследствии передарила жилье приемной дочери. В итоге никому не пришлось платить налог, а Вера Павловна отдала деньги за жилье Евгению наличными средствами.

Дарение близким родственникам освобождает от налогов обе стороны. У дарителя не возникает дохода, а получатель квартиры освобождается от налогообложения по закону.

Поскольку стоимость недвижимости высока, собственники зачастую прибегают к нестандартным схемам продажи, в том числе используя дарение как «прикрытие» возмездной передачи имущества.

Вот тогда возможны нюансы, и надо понимать: в каких случаях платится налог при дарении квартиры? Что безопаснее при продаже квартиры — договор купли-продажи или дарственная? Как оформить договор по отчуждению недвижимости в пользу родственника? Задайте все вопросы юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Как лучше оформить квартиру дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Что лучше купля продажа или дарственная квартиры

» Купля-продажа квартиры » Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

2 686 просмотров

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому.

В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар.

Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

ПреимуществаНедостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения.Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем.
Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов.В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной.
Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ.При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ.
Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий.Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет.Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи.Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.
Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения.Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение.

С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Если цена будет слишком низкой или, наоборот, излишне завышенной, такая сделка может быть оспорена в суде как недействительная. Кроме того, значительное отклонение стоимости жилья от его реальных рыночных показателей существенно повышает риск как для продавца, так и для покупателя.

Пример: Предположим, что покупатель соглашается с продавцом на то, что в договоре они указывают стоимость квартиры в размере 10 тысяч рублей, чтобы меньше платить налогов, но фактически, сделка будет производиться на сумму в 3 миллиона рублей.

После того, как все будет оформлено должным образом и деньги будут переданы, продавец может спокойно обратиться в суд и сказать, что его обманули, и вообще, он был «не в себе», когда подписывал договор на такую мизерную сумму.

В результате, с большой долей вероятности, сделка будет признана недействительной и продавец получит как 3 миллиона рублей, так и свою квартиру обратно. Забрать у него деньги будет нереально, ведь они ни в каком документе не фигурировали.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства.

Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.
Любая операция с недвижимостью является рискованной априори. Мошенники постоянно изобретают новые способы обмана как потенциальных продавцов, так и покупателей жилья. Бороться с ними, не зная всех тонкостей сделки и особенностей законодательства, практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации разъяснят основные спорные моменты, которые могут возникнуть в той или иной ситуации. Для того же, чтобы полностью исключить риски, специалисты могут выступить в качестве представителей клиента, взяв на себя все общение с заинтересованными сторонами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.