Что такое микродоля в квартире

Содержание

Отсутствие запрета на продажу микродолей жилья играет на руку мошенникам

Что такое микродоля в квартире

Московские следователи только что начали доследственную проверку попыток неких граждан завладеть квартирой на севере столицы, купив в ней маленькую долю, по сути – угол.

Это далеко не первая попытка профессиональных мошенников, которые специализируются на отъеме жилья. Подобный обман граждан в последние годы стал распространяться в городах все шире. Схема, по которой действуют в таких аферах криминальные граждане, примитивна, но дает хороший результат.

Как построить энергоэффективное жилье и сколько на нем можно сэкономить

Вот и на этот раз проблемы появились у простой московской семьи, состоящей из матери-пенсионерки и взрослого сына. Семья жила в однокомнатной квартире. Собственником части квартиры была их дальняя родственница, которая в этой квартире никогда не жила. Свою долю в квартире родственница продала чужим людям. Кому, сейчас уточняют следователи.

Новый, неизвестный пока, собственник с помощью криминального вида граждан просто взломал дверь квартиры, но сам жить там не собирался, а привел в однушку так называемых”профессиональных соседей”.

Эти люди подселяются на крохотные доли в квартирах и создают хозяевам невыносимые условия, вынуждая их либо продать за копейки свои метры, либо просто съехать.

Для того чтобы быстрее решить квартирный вопрос, они сопровождают свои действия угрозами и рукоприкладством. И на этот раз было все в точности то же самое.

Как рассказала корреспонденту “РГ” старший помощник руководителя СК по Москве Юлия Иванова, следствием проводятся необходимые проверочные мероприятия, направленные на установление всех фактов, указанных в информации. По результатам проверки будет принято процессуальное решение.

Скорее всего, уголовное дело в этом случае будет возбуждено. Но очередное расследование не сможет решить существующую и ставшую острой проблему “черных риелторов”, извлекающих крупные доходы от операций с квартирными микродолями за счет основных владельцев этих квартир.

Мало того, в последние годы сложилась настоящая полукриминальная индустрия, которая обслуживает подобный бизнес. Существуют фирмы, которые работают только по скупке долей в квартирах. Не отстают от них и отдельные граждане. Главный принцип работы у тех и других – чем меньше доля, тем лучше.

Дело поставлено на поток. Их обслуживают одни и те же риелторы и юристы. “Профессиональные соседи” – тоже специалисты.

Формально законом не запрещено быть собственником углов и даже одного квадратного метра жилплощади в разных квартирах. Однако схожая во многих случаях судьба владельцев квартир, в которых были проданы микродоли, наводит на размышления. Ибо судьба эта, как правило, печальна.

Проблема в последние годы обострилась до такой степени, что на нее обратили внимание законодатели. Председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников стал одним из соавторов проекта закона, цель которого – блокировать деятельность мошенников, специализирующихся на операциях с квартирными микродолями.

Основное положение этого законопроекта – введение ограничения на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 50) минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания – учетная норма, – устанавливается органами местного самоуправления.

Например, в Москве учетная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется – в среднем от 8 до 15 квадратных метров.
Бастрыкин возбудил уголовное дело против экс-судьи за смертельную аварию

Как объясняет Павел Крашенинников , если доля в квартире окажется меньше, чем определено местными властями, то в нее не просто нельзя будет поселиться. Ее также нельзя будет продать.

По словам известного юриста, это серьезный шаг в борьбе с “черными риелторами”. Получив право собственности на микродолю, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни.

Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей, существующей в сфере права собственности на жилье, объясняет Павел Крашенинников.

До осенней сессии Государственной Думы осталось не так уж и много времени.

Поэтому хочется надеяться, что при формировании законотворческого плана этому законопроекту будет со стороны депутатов уделено то внимание, которого он вполне заслуживает.

Источник: https://rg.ru/2020/08/17/otsutstvie-zapreta-prodavat-mikrodoli-zhilia-igraet-na-ruku-moshennikam.html

Тяжкая микродоля. Что делать, если вам досталось 5/24 квартиры?

Что такое микродоля в квартире

Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомнить школьный курс математики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже долей. Звучат заголовки так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» или, например, «14/100 квартиры».

Тем, кто дроби щелкает как орехи, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» или «0,29 квартиры». Решение задач простое — по сути это просто треть квартиры, которую счастливому новоселу придется делить с другими собственниками.

Мария Архипова (Баст), адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, объясняет всю эту математику с юридической точки зрения.

Определенность и неопределенность

В контексте недвижимости доля бывает разная: большая, маленькая и даже ничтожная. Последняя, кстати, практически универсальна: с ее помощью удастся стартовать в большом городе, а некоторые благодаря ей манипулируют остальными дольщиками.

Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в непредвиденной ситуации, когда собственник не оценил реальные риски финансовой сделки.

Долю легко утратить по принуждению и по решению суда — этот момент тоже надо учитывать.

При возникновении права собственности на долю в квартире, появляются и сособственники, с которыми придется считаться.

Статья 244 Гражданского кодекса РФ гласит, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».

Это значит, что доли или определены (тогда мы имеем дело именно с долевой собственностью), или нет (тогда это совместная собственность).

Разделить недвижимость никак нельзя? Возникает общая собственность. При этом доли приходится определять по договоренности или через суд. 

Если никто ничего не поделил по совместному усмотрению и договоренности, то доли считаются равными.

Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли.

Распоряжение и пользование долями

Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтобы влезла стиральная машина (вопросы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех остальных собственников.

То же касается и намерения продать свою долю кому-то другому — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики. Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны нотариальным письмом предложить им выкупить свою долю за свою стоимость.

Только после отказа или молчания вы вправе выставить такую долю на продажу и вселить вместо себя постороннего человека, даже если за стенкой в комнате сидят ваши родственники.

Пользоваться долевым имуществом тоже необходимо с учетом интересов других собственников, а если переговоры о полке в кладовке заходят в тупик, порядок пользования устанавливает суд.

Скупщики долей

Быть собственником доли в квартире — удовольствие сомнительное. С учетом того, что часть вопросов приходится решать через суд, рано или поздно собственники окончательно утрачивают взаимопонимание друг с другом. В таких условиях разъехаться становится совсем сложно. В этот момент в игру вступают профессиональные скупщики долей.

Первое, что предлагает рынок, — копеечная по сравнению со стоимостью целой квартиры или даже комнаты цена доли. В Москве стоимость доли начинается от 100 тыс. рублей. Продать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначительную часть этой же незначительной доли.

И тут 1/10 приобретает мрачные перспективы для прочих сособственников. Договор дарения не требует от собственника доли согласия сособственников — подарив 1/100 от своей 1/10, вы открываете счет на дни, когда в квартиру заселится третье лицо.

После внесения изменений в реестр новый собственник по договору дарения становится таким же собственником, владеет общей собственностью и теперь сам может являться тем самым покупателем оставшейся части доли. После согласия на вашу сумму и заключения договора купли-продажи новый собственник заходит в квартиру на законных основаниях.

Скучная история

Дальше — банальная история. Если у прочих собственников не хватило ума договориться с родственником, они получают чужого человека, который объявляет, что остается жить с ними. Способ избавиться от такого «счастья» — выкупить вашу бывшую 1/10 за озвученную цену. Обычно сумма «разъезда» в зависимости от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за казалось бы незначительную долю.

Правда, такие скупщики предлагают и другой вариант, если у вас есть время и желание: сдать долю третьему лицу, после заселения которого у вас выкупят долю по вашей цене. При этом вы оплатите услуги профессионального соседа или того самого содольщика с 1/100 от вашей доли.

В результате реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг профессиональных скупщиков.

В подобных случаях рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода профессиональных скупщиков-собственников.

В противном случае принципиальное игнорирование интересов содольщика приводит к неприятному соседству, а устранение проблемы потребует в разы больших вложений.

Цена камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тысяч рублей, увеличивается до миллионов.

Достоинства долей

Долю в столичной квартире в некоторых случаях получится купить за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это отличный бюджетный вариант собственного жилья.

Не исключено, что позже удастся договориться с другими собственниками и продать уже не столько долю, сколько комнату.

А продажа комнаты в Москве по рыночной цене вполне способна потянуть на «однушку» в Московской области или дать шанс приобрести жилье требуемой площади в ипотеку.

Владея долей, вы получаете право на прописку — она понадобится для получения медицинской помощи, увеличенной пенсии, зачисления ребенка в детский сад.

Не следует забывать и о такой опции, как право выкупа квартиры у других собственников — напомним, именно к вам они обязаны прийти при желании продать свою долю.

Важный момент: никогда не следует получать деньги под залог доли — слишком легко попасться на удочку мошенников и лишиться доли вообще.

Если же вас шантажируют сособственники, а их доля ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в суд, который принудит передать вам требуемую долю. На основании решения суда вы сможете выкупить долю по небольшой цене и стать полноценным собственником целой квартиры.

Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не уверены: есть риск, что они превратятся в профессионального сособственника. В результате он не только займет свое место в квартире по решению суда, но еще и поднимет все документы по перепланировке, чтобы вам пришлось вернуть стенку на место и выделить полноценную комнату такому соседу.

Доля не для жизни

И теперь — важная ремарка. Жить на своей 1/135 доли вы, скорее всего, не сможете, даже если научитесь спать, стоя на одной ноге.

Жутких историй с микродолями хватает. Так, недавно телеканал «Вести-24» рассказывал о том, как в ночи в квартиру к москвичке Наталье Костиной вломились несколько человек.

Один из них (Павел Доценко) предъявил свидетельство о праве собственности на 1/64 часть квартиры и остался жить «на своем законном метре».

Полиция с документом согласилась, классифицировала ситуацию как гражданский спор и отбыла, не заметив ни изувеченной болгаркой двери, ни моральных страданий Натальи.

Позже был суд, который предъявил гражданину Доценко обвинения по статьям «Мошенничество» и «Вымогательство».

На тот момент уже выяснилось, что он представлялся риэлтором и был связан с микрофинансовыми организациями, которые занимались отъемом жилья у населения: сперва оформляли на себя доли, а затем вынуждали собственников выкупать их по завышенной цене. Теперь Доценко и его подельникам грозит по 10 лет тюрьмы.

Циан.Журнал спросил у Марии Архиповой, может ли человек, имеющий долю в квартире, заселиться в нее. Все индивидуально, ответила эксперт, но для фактического заселения и проживания речь принципиально должна идти о доле, соответствующей комнате — отдельному жилому помещению.

Именно поэтому обычно и оформляется дарение микроскопической части первоначальной доли, а потом выкупается вся доля. На эту выкупленную площадь новый собственник вправе заселиться или заселить арендаторов. Обычно для заселения достаточно, скажем, 1/10 доли, если площадь квартиры составляет от 100 кв. м.

Отдельный вопрос и с ЖКУ. Оплачивать их придется сообразно долям. Если договоренность между собственниками недостижима, то им придется идти в суд и определять порядок оплаты ЖКУ через него. На неплательщиков собственники также подают в суд — взыскать с них задолженность удастся только по решению суда.

Как и с кем бороться?

В описанной выше истории хозяйка сперва пыталась не пустить Павла Доценко. Увы, в этом случае он действительно имел право вызвать бригаду мастеров, полицию и войти. Кроме того, он может сменить замки на основании возникшего права собственности. «Препятствование пользованию собственностью» — такую формулировку получат в суде собственники, которые не дадут зайти приобретателю.

«Отделы полиции забиты обращениями от собственников бо́льшей части квартиры, но там разводят руками: формально передача доли обычно оформлена двумя договорами — сначала дарения, который отменить может только даритель, а потом — купли-продажи, где бывший собственник пишет оговоренную сумму (например, на деле у собственника выкупили эту долю за 300 или 600 тыс. рублей, а в договоре будет стоять та цена, которую изначально тот предлагал своим родственникам за выкуп — допустим, 1 млн рублей)».

Да, сделка невыгодная и для бывшего собственника, но он считает, что это лучше, чем ничего. Ведь чаще всего не получится ни самому пользоваться долей, ни заселить арендаторов, которых будут выживать недовольные собственники. Вариант — ждать, пока собственники сдадутся под натиском профессиональных соседей, тогда сумма сделки будет повыше. Потом затеваются долгие суды по расторжению.

Серьезная роль отводится и нотариусу: тот обязательно спросит, действительно ли стороны хотят расторгнуть договор и все ли способы решить вопрос иначе исчерпаны. Нотариусы ежедневно видят эти ситуации и понимают, какими последствиями они чреваты. Но если все стороны подтверждают, что всё добровольно, нотариусу остается только согласиться.

Основная беда с микродолями в том, что в каждой истории отправной точкой является конфликт, который одна из сторон отказывается разрешать в конструктивном или судебном порядке.

Часто он возникает при наследовании, когда родственник не успел оставить завещание и распределение долей оказывается иным, чем все ожидали.

Если уговоры родственника отказаться от своей доли не помогают (такое бывает часто), в ход идут разные инструменты, но результат такого противостояния, как правило, один: с ключом родственника в дом входит чужой человек, которому абсолютно не интересны прежние отношения в семье.

Если же родственник раздарил свою долю на «нанодоли» по 1/135 или если он развелся и в квартиру начинают вселяться бывшие члены семьи, ситуация снова превращается в конфликтную.

По словам Марии Архиповой, если человек дарит микроскопические доли, то к столь «густозаселенной» квартире интерес будет другой.

Тут карты в руки собственникам: подобные доли по решению суда присуждаются им, причем если доля ничтожно мала, она может быть передана безвозмездно.

Все нюансы обладания долевой собственностью от прав до обязанностей описаны в Гражданском кодексе РФ, подчеркивает Мария Архипова. «Сейчас от захвата квартиры через доли, если существует хотя бы один недовольный дольщик, не застрахован никто. Но в ситуациях, где нарушаются права детей, инвалидов, людей, лишенных дееспособности, и т. д., их защищают и суд, и правоохранительные органы».

Мы проверили, какие варианты предлагают дольщики на московском рынке недвижимости.

1/135 квартиры

160 тыс. рублей

Квартира находится на 1-м этаже московской девятиэтажки. Жить в ней, скорее всего, не получится, поскольку общая площадь квартиры — 47 кв. м. Следовательно, продается всего 0,3 кв. м площади (даже встать не получится).

Зато покупателю этой доли будут доступны следующие бонусы: московская прописка, поиск работы (у москвичей зарплата выше, говорится в объявлении), устройство ребенка в государственный садик в любом районе Москвы бесплатно, московская пенсия и льготы.

1/32 квартиры

249 тыс. рублей

Набор бонусов тот же, сама квартира побольше и попрестижнее (Хамовники, четыре комнаты), но принципиально ничего не меняется: прописаться можно, а жить — не выйдет. Саму квартиру в объявлении проиллюстрировали стенным шкафом — это намек?

1/16 квартиры

300 тыс. рублей

Доля уже больше, но и от центра сильно дальше — эта квартира находится в Зеленограде. Права проживания у нового собственника не будет, но удастся прописаться.

1/7 квартиры

1,25 млн рублей

Цена уже серьезная, учитывая, что еще шесть долей принадлежат кому-то другому! Эта квартира находится в Коньково, имеет общую площадь 96 кв. м, в ней четыре комнаты и два санузла.

1/6 квартиры

2,1 млн рублей

Последний объект нашей подборки предлагает 1/6 долю в трехкомнатной 66-метровой квартире. Продажа ведется без показа (собственник не проживает в квартире). При этом известно, что оставшимися долями владеет один человек — взрослый собственник, у которого 5/6.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-tjazhkaja-mikrodolja-chto-delat-esli-vam-dostalos-524-kvartiry-309141/

Микродоли в квартире: как действовать согласно закону

Что такое микродоля в квартире

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

Право собственности на объект 

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

Основные пути, которые приводят к этому:

  • получение доли в квартире по наследству или в дар;
  • покупка доли в квартире.

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

Причины покупки «микродолей» в квартире 

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной – покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли.

На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше.

Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре? 

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См.

например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время.

По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку.

С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

Cохранение целостности объекта недвижимости 

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

Этому есть вполне понятные причины:

  • во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
  • во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками).

Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли».

Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.

Источник: https://xn--90avgbibe8hc.xn--p1ai/stati/41-mikrodoli.html

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Что такое микродоля в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

  • сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
  • наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
  • возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Как уберечь себя от мошенничества с микродолями

Как же обезопасить себя от черных риэлтеров? Способов не так много. Стопроцентной гарантии нет.

  • Не подписывайте документы не читая.
  • Не пускайте в квартиру кого попало, и, тем более, без присмотра.
  • Не обсуждайте свои жилищные и иных личные вопросы с незнакомыми и малознакомыми лицами.
  • Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.

Новый закон о микродолях

Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.

Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.

Основная суть закона о микродолях:

  • запрет на их продажу посторонним людям;
  • ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
  • запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).

Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.

Бабушка имеет в собственности комнату в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить жилье своим внукам.

Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками.

Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле.

Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.

3-комнатная квартира принадлежит четверым собственникам. Один из них хочет раздробить ¼ долю на 2 части – ⅔ оставить себе, а ⅓ продать своему знакомому.

Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов. Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление.

Учитывая, что 1/12 в 3-комнатной квартире является микродолей – сделка не состоится. Новый собственник не сможет жить в квартире, поскольку его часть меньше жилищной учетной нормы – 8-10 м².

Приобретение жилья на средства материнского капитала обязывает выделять доли маме, папе и детям. Важно обеспечить комфортное проживание в квартире. Поэтому в законе есть четкое предписание – выделять детям такую долю, которая соответствует минимальной жилой норме.

Родители могут не выделять равные проценты себе и детям. Рационально рассчитывать размер долей соразмерно сумме маткапитала. Смотрите, какая часть МК потрачена на покупку квартиры. Отсюда можно закрепить детские и взрослые части в жилплощади и заключить соглашение об определении долей.

Для несовершеннолетних

Если собственником выступает ребенок, достаточно учесть норму жилой площади на человека. Цифры отличаются в зависимости от региона (например, для Москвы норматив 10 м², для Санкт-Петербурга – 9, а в Воронеже – 11 м²).

Согласно Жилищному кодексу, нормой на человека считается 12 «квадратов» (ст. 50 ЖК РФ). Родителям стоит учесть эти значения и выделить минимальную долю в собственности ребенку – не менее 8-9 м².

Желание не просто прописаться, а жить в квартире предполагает как раз минимальную долю в собственности. Расчет ведется в зависимости от размеров квартиры:

  • 4-комнатная или 3-комнатная – не менее ¼ части в общем праве (комната);
  • 2-комнатная – ½ квартиры;
  • 1-комнатная, студия или малосемейка – целиком (исключение – супруги, родители и дети).

Минимально допустимая норма для проживания одного человека – 6 м². Такую площадь выделяют в общежитиях, служебных квартирах и маневренном фонде.

Для регистрации (прописки)

Далеко не все стремятся владеть долей и одновременно жить в квартире. Есть люди, кого устроит и прописка по месту регистрации права собственности. Скажем, для записи в школу, детский сад, трудоустройства, получения медицинской и социальной помощи, оформления пенсии.

Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.

Наша семья хочет купить долю в квартире с целью прописки в ней. Подскажите, каким должен быть минимальный размер этой доли? Один продавец предлагает нам 3 м², а второй вообще 1 м². Может ли местный УФМС отказать в прописке на такой площади, и вообще есть ли какие-то нормативы?

Сейчас нет конкретных параметров площади для регистрации (прописки) граждан. Закон определяет минимальную жилищную норму на человека – 12 м², но в регионах эти показатели отличаются.

Рекомендуется покупать доли, которые можно представить в виде изолированных помещений. Если вы купите такую комнату, проблем с регистрацией точно не возникнет.

Вместе с тем вы сможете жить в комнате. Приобретать 1 или 3 м² только для регистрации нет смысла.

Ориентируйтесь не на «квадраты», а не реальную жилплощадь. Тем самым, вы избежите рисков, что остальные совладельцы выкупят вашу мизерную часть.

Для сдачи в аренду (наем)

Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?

Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.

Второй момент – согласие остальных совладельцев. Если доля не выделена в натуре, требуется их согласие. Сдавать комнату без разрешения собственников нельзя, в противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».

Как рассчитать минимальную долю?

Итак, мы разобрались, что минимальная доля соответствует учетной жилищной площади на одного человека. Осталось разобраться, как вести арифметические подсчеты дробей.

Жн – жилищная норма в соответствии с ЖК РФ (пример: ⅓ часть от 30 м²).

Имеем квартиру общей площадью 80 м². Определим долю, которая позволяет и жить, и прописаться в жилплощади:

80 м² от 1/10 допустимой нормы, т.е. 80 / 10 = 8 м² на одного человека.

Показатель рассчитывается от жилой площади (комнат). Нежилые части квартиры и дома сюда не входят. Совладельцы имеют равные права на их использование. Подробнее о расчетах читайте в статье «Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество?».

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Закон о продаже доли в недвижимости

2 января 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законе отдельно регламентированы новые правила продажи долевой собственности.

  1. Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу полноценно проживать на выделенной площади. Законом установлен учетный минимум для проживания со всеми удобствами. Если доля не достигает этой нормы, продать ее не удастся;
  2. Для каждого региона РФ установлена своя норма отдельно взятой доли. Ее метраж, в зависимости от региона, колеблется в пределах 8-15 квадратных метров на одного участника. Для Москвы, например, минимальная норма составляет 10 кв.м.

Те же нормы действуют при прописке. Регистрация гражданина невозможна, если размер его доли не дотягивает до установленной нормы.

Исключение допускается для родственников владельца, но этот аспект еще не утвержден. Квартиру теперь нельзя поделить на неопределенное число собственников.

Ее можно разделить на доли в процентном соотношении исходя из минимального размера площади доли.

Обратите внимание, что законопроект предусматривает только случаи продажи доли собственности. Если речь идет о выделении доли при приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе, на эти ситуации он не распространяется. Следует заметить, что некоторые положения этого закона вступят в силу только 1 января 2020 г.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Следующая

Источник: https://sudsoveti.ru/minimalnaya-dolya-sobstvennosti-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.