Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

Содержание

Что выгоднее и надежнее – дарение или купля-продажа недвижимости? Плюсы и минусы каждого варианта для обеих сторон сделки

Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

Варианты отчуждения недвижимости могут быть различными. Что выбрать исходя из нюансов сделки: обычную продажу или оформление дарственной? Отвечаем развёрнуто на этот вопрос.

Что такое дарственная. Определение понятия и особенности документа

Договор дарения, или дарственная на недвижимость – это гражданский договор, который заключается двумя сторонами о нижеследующем:

  • даритель безвозмездно передаёт в собственность одариваемого лица недвижимость;
  • одариваемый принимает её.

Составляется этот двусторонний документ, согласно нормам статьи 572 ГК РФ. Вступает в силу после его подписания сторонами, но только при условии его регистрации в Росреестре. Главные характеристики этого договора:

  • безвозмездность;
  • добровольность.

Поэтому при его составлении нельзя указывать факт передачи денег или иного имущества взамен подаренного, иначе сделка будет признана мнимой и ничтожной, не вступившей в силу. Также недопустимо принуждать собственника недвижимости к её дарению, иначе сделка может быть признана оспоримой в течение года после её совершения.

Соответственно, одаряемый также не обязан принимать дар, у него есть право отказаться. Эта процедура происходит только по доброй воле.

Плюсы и минусы договора дарения

Иногда договор дарения представляется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем договор купли-продажи (ДКП). Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:

  1. Простой характер оформления сделки.
  2. Подаренное имущество не является совместно нажитым и не допускает раздела после развода.
  3. Лицо становится собственником недвижимости, ничего не отдавая взамен, то есть остаётся в чистой прибыли.

Собственник, передающий имущество в дар, также имеет определённые выгоды при заключении дарственной:

  1. Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
  2. Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.
  3. Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.

Для обеих сторон удобно:

  1. Отсутствие проблем с передачей денежных средств, так как эта часть сделки упускается.
  2. Не требуется специального сопровождения сделки, что позволяет обратиться к юристу или нотариусу разово, сэкономив определённую часть денежных средств.

К минусам, которых сравнительно немного, относятся следующие правовые моменты:

  1. Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.
  2. Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.

Если одаряемый является иностранцем, НДФЛ при получении имущества составляет не 13, а 30% кадастровой стоимости.

Договор купли-продажи и его отличие от дарственной

Договор купли-продажи – это гражданско-правовой документ, констатирующий переход имущественных прав на объект недвижимости от продавца к покупателю. Регулируется нормами статьи 549 ГК РФ в части составления документа, а в части его заключения и проведения сделки – нормами статей 550-558 ГК РФ.

В отличие от договора дарения, ДКП всегда составляется, как двусторонний договор, основанный на встречных условиях. То есть покупатель и продавец предоставляют друг другу равноценные преимущества от проведения сделки:

  • покупатель передаёт сумму денег, соразмерную стоимости объекта недвижимости;
  • продавец отчуждает покупателю недвижимое имущество.

Если деньги по сделке переданы не будут, или указанная цена объекта будет несоразмерной фактическому положению дел, сделка может признаваться ничтожной или оспоримой. Эта проблема приведёт к расторжению ДКП и двусторонней реституции – процедуры, которая возвращает правовую ситуацию к моменту, предшествовавшему сделке. То есть к возвращению всего, полученного по сделке.

Плюсы и минусы заключения ДКП

Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:

  1. Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
  2. С покупателя не взимается НДФЛ, он оплачивает только приобретаемую недвижимость.
  3. Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.

Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:

  1. Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
  2. Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.

Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:

  1. Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
  2. Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.

В связи с этим в «подвешенном состоянии» находится и продавец, что является для него минусом. Ведь в случае расторжения сделки по инициативе покупателя он обязан будет вернуть полученную сумму денежных средств.

Кроме этого, если недвижимость была в собственности менее 5 лет после купли-продажи или менее 3 лет после приватизации, получения в дар или по наследству, то ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13% стоимости недвижимости, указанной в ДКП, что также можно считать минусом.

Что выгоднее в тех или иных ситуациях

Если сравнивать эти два вида имущественных сделок, которые совершаются на основании заключения сторонами договоров дарения или купли-продажи, то можно заметить, что в некоторых ситуациях перевес может быть на стороне дарственной, а в других случаях – на стороне ДКП.

Выгоднее заключить дарственную в следующих случаях:

  1. Когда сделка совершается между близкими родственниками – им не придётся уплачивать налог, и сделка не спровоцирует судебные споры о нарушении прав третьих лиц.
  2. Когда получатель дара находится в браке, который может вот-вот распасться, если он не хочет подвергать получаемое имущество разделу.
  3. Если купля-продажа потребует уплаты НДФЛ исходя из недостаточности срока владения.
  4. Если у дарителя нет близких родственников и он хочет оставить о себе добрую память.
  5. Чтобы при жизни распорядиться имуществом по своему усмотрению и не спровоцировать наследственные споры.

Здесь нужно иметь в виду, что даритель ничего не получит от одаряемого, но может остаться проживать в квартире, если данное условие прописано в договоре.

Во всех стандартных случаях, когда имущество находилось в собственности более 5 лет или 3 года после безвозмездного получения, лучше всего оформлять сделку купли-продажи. Это менее рискованно в плане оспаривания сделки со стороны третьих лиц, а также выгодно исходя из того, что покупатель остаётся полноправным владельцем, выбравшим недвижимость в соответствии со своими потребностями и желаниями.

Несомненно, в безвозмездном получении недвижимости есть много привлекательных моментов. Но подменять куплю-продажу дарением без крайней нужды не следует, так как могут возникнуть непредвиденные последствия, присущие мнимой сделке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/situacii/nedvizhimost.html

Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее, чем отличаются

Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

В чем разница договора купли-продажи и дарения?

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

ДарениеКупля-продажа
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимостьИмущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ)
Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимуществоСогласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ)
Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемомуПродавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ)
Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделокДля оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Особенности оформления дарственной

Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

  • Отчуждается недвижимость;
  • Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
  • Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.

Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.

Плюсы и минусы дарственной

Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:

ПлюсыМинусы
Простота оформленияДаритель не получает выгоду
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делитсяЕсли суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть
Возможность отмены по инициативе дарителяЕсли подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку
Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителейНеправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность
Безвозмездность процедуры для одаряемогоИногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы
Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке

договора дарения

При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:

  • Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
  • Сведения о предмете – подарке;
  • Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
  • Обязанности и права сторон;
  • Условия отмены или изменения;
  • Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
  • Подписи участников сделки.

Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.

Образец договора дарения квартиры:

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

  • Продается доля в праве на недвижимость;
  • Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.

Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

  • Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
  • Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
  • ДКП по сравнению с ДД проще отменить.

Есть и минусы:

  • Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
  • Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.

Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.

договора купли-продажи

ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.

Что еще понадобится:

  • Сведения о продавце и покупателе;
  • Данные о товаре;
  • Обязанности сторон;
  • Условия отмены сделки;
  • Подписи покупателя и продавца.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Нужна помощь по договору дарения?Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по дарственной. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

  • Допущенные нарушения при приватизации;
  • Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
  • Составление ДКП недееспособным собственником;
  • Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
  • Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
  • Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
  • Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.

ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.

Судебная практика

Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:

Планируете оформление договора дарения?Подскажем как правильно оформить и составить договор, чтобы его не оспорили в будущем

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?

Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.

Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?

Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.

Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?

Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.

У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?

Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  • Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
  • ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
  • Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
  • Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
  • При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
  • Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
  • Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
  • Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
  • Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
  • Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.

Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi

Договор дарения или купли-продажи: что лучше между родственниками

Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

Многие собственники задаются вопросом: как переоформить свою недвижимость на родственников? Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно обратиться к Гражданскому кодексу.

В ГК РФ определено множество способов передачи имущества в собственность, наиболее распространенные из которых купля-продажа или дарение.

Что лучше договор дарения или купли-продажи между родственниками? Предлагаем изучить подробней процедуру оформления недвижимости по купле-продаже и по дарению, а также установить, какие различия между этими двумя сделками.

Основные характеристики договора купли-продажи и дарения

Как лучше оформить недвижимость подскажет опытный юрист. Но для начала не мешало бы и самостоятельно разобраться, какой вариант все-таки более оптимальный: договор дарения или купли-продажи.

Договор купли-продажи – это соглашение двух сторон по передаче имущества за установленную плату. Договор заключается в письменной форме, но продавец и покупатель могут заверить его у нотариуса.

Если имущество принадлежит человеку, который на момент покупки состоял в браке, то оно считается совместным имуществом супругов. ГК РФ устанавливает, что при продаже супруг должен дать разрешение на сделку. По такому же принципу супруг покупателя дает свое согласие на покупку, поскольку тратятся общие сбережения.

Внимание: Если супруг не дал согласие, договор можно признать недействительным.

Разрешение супруга оформляется в виде заявления и заверяется у нотариуса. Написать заявление супруг может как в момент сделки, так и до ее заключения. Купленное имущество будет считаться общей собственностью супругов. При разводе оно будет подлежать разделу.

Данный договор предусматривает оплату за полученный объект. Оплата производиться в момент подписания договора либо до его письменного оформления. Сумма денежных средств должна быть обязательно прописана в договоре. Если речь идет о продаже недвижимости, то ключи от нее передаются одновременно при получении денег от покупателя.

Договор дарения – это сделка, предусматривающая передачу имущества другому лицу бесплатно. Получив что-либо в подарок, лицо ничем не обязано человеку, подарившему имущество. В тексте договора не указываются никакие денежные суммы. Если стороны обозначать сумму, то дарственная просто не будет иметь юридической силы.

Дарственная также может быть подписана в обыкновенной письменной форме. Но желательно удостоверить сделку нотариально.

Имущество, которое принадлежит одновременно нескольким собственникам, должно дариться от имени каждого из них. Например, если дарит имущество муж, то жена на это дает согласие, при условии, что приобретали они его во время брака. Если одариваемый состоит в браке, то от его супруги (супруга) разрешение не потребуется. Это объясняется тем, что при дарении не уплачиваются денежные средства.

Важно: Подаренный объект – это личная собственность человека независимо от того, был ли одариваемый в браке или нет на момент сделки.

Оба способа переоформления часто применяются при передаче имущества между близкими родственниками. Невозможно точно сказать: что лучше договор дарения или купли-продажи между родственниками? Каждый их этих гражданско-правовых договоров имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Преимущества дарственной и купли-продажи

Немаловажный фактор оформления любой сделки – это ее стоимость. Встает вопрос: что дешевле дарение или купля. Для собственника выгоднее подарить имущество, так как ему не требуется платить налог.

Но налог (НДФЛ) будет вынужден уплатить одариваемый – 13%. Сумма может выйти приличная, если объект будет оценен дорого.

С этой позиции, оформить дарственную выгодно только для дарителя, а одариваемому предстоит понести расходы.

Важно: Не взимается налог в том случае, если имущество получили в дар близкие родственники (супруг, дети, родители, бабушки, дедушки, братья, сестры).

При купле-продаже ситуация выглядит иначе: налог платит продавец, так как он получает доход от продажи. 13% от стоимости проданного объекта придется отдать в бюджет государства. Покупатель же при этом освобождается от любых налоговых платежей. В этом и заключается отличие дарственной от купли.

Важно: Если имущество принадлежало человеку более 3 лет, то оно не облагается налогом.

Какие документы подготовить?

Что касается процедуры оформления дарственной и купли, то они проводятся примерно по одинаковой схеме.

Чем отличается сделка дарения от купли в плане подготовки документов? Юристы отвечают, что в обоих случаях перечень документов приблизительно один и тот же:

  • Паспорта;
  • Документы о праве собственности;
  • Технический план помещения;
  • Заявление о согласии супруга на дарение (продажу);
  • Заявление о согласии супруга на покупку;
  • Разрешение органа опеки (если сделка совершается при участии несовершеннолетнего);
  • Справка ЖЭУ о составе семьи;
  • Квитанции об уплате госпошлины.

Единственное отличие – для дарственной необходимо будет предоставить документ, подтверждающий родственную связь дарителя и одариваемого. Среди таких документов могут быть: свидетельство о рождении, о браке.

Исходя из этих документов, можно определить, что даритель передает имущество именно сыну (дочери), родителям или супруге. Если стороны могут доказать родство, то одариваемый не будет платить налог по дарению.

При отсутствии документов о родстве, одариваемому ничего не остается больше, как уплатить 13% налога.

Полезно знать: Налог рассчитывается от рыночной цены имущества. Для определения рыночной стоимости проводится независимая оценка. Занимаются этим частные экспертные агентства, имеющие лицензию на проведение оценки. Если такая оценка не была проведена, то сумму налога определят, исходя из кадастровой оценки, которая может быть значительно завышена.

Что лучше дарственная или купля-продажа квартиры для собственника, который намерен передать имущество, – сказать однозначно сложно. В принципе и ту, и другую сделку оформить документально не так уж и сложно.

Если сделка заключается с помощью нотариуса, то проект договора купли ли дарения будет подготовлен нотариусом. На практике это не занимает много времени. Обычно 1-2 дня, если стороны предоставили все документы.

Купленный объект недвижимости необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это же относится и к недвижимости, полученной по дарению. После регистрации прав на объект, новый владелец сможет распоряжаться недвижимым имуществом полноправно: продать, подарить, сдать в аренду и т. д.

Риски заключения договора купли-продажи

Зачастую граждане прибегают именно к договору купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах. Продавец не желает платить налог государству за имущество, которое он продал. В случае дарения бывший собственник ничего не должен налоговым органам. Очевидно, что выгоднее переоформить недвижимость путем дарения.

Однако, если квартира оформлена по купле-продаже на имя родственника, это может вызвать определенные сомнения у налоговиков. Могут возникнуть основания полагать, что сделка заключена намеренно с целью неуплаты налогов.

Поэтому, если речь идет о передаче имущества близкому человеку, целесообразно вместо договора купли оформить дарственную.

Независимо от того, каким способом собственник оформил недвижимость: купля или дарственная, он должен понимать, что назад вернуть имущество невозможно. Только при наличии веских оснований можно опровергнуть дарственную или договор купли-продажи.

Основаниями могут послужить: несоблюдение норм законодательства при оформлении договора, фиктивность заключения сделки, недееспособность собственника, воздействие на собственника, пребывание в неадекватном состоянии и другое.

Но если сделка заключалась в соответствии с законом, просто так отменить действие договора невозможно.

Таким образом, существенных различий между двумя вышеописанными сделками нет.

Принципиальная разница заключается в возмедности сделки: при дарении плата не предусмотрена, при купле – плата за покупку является строго обязательным условием.

Относительно других законодательных требований (форма договора, условия регистрации прав собственности) ГК РФ регулирует процедуру дарения и продажи одинаково.

Источник: https://nasledstvanet.ru/darenie/darstvennaya-ili-kuplya-prodazhi-chto-luchshe.html

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

Просмотров 408

Причин, по которым владелец желает передать свою квартиру в собственность родственнику, множество.

Сделка может совершаться с целью наделить детей (внуков) недвижимостью безвозмездно или для получения денежных средств, если более дальний родственник оказался выгодным покупателем.

В зависимости от цели передачи имущества избирается форма сделки. При этом следует учитывать особенности налогообложения, затраты, последствия продажи и дарения.

Разница между дарением и продажей

Немного о понятиях:

  • Дарение — процесс передачи в собственность вещи, в частности — квартиры, на безвозмездной основе. Если в договоре указано, что квартира передается в обмен на вещь, обязательство, требование, сделка будет считаться притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • Купля-продажа — сделка, при которой составляется двухсторонний договор, предполагающий передачу имущество от Продавца – Покупателю за определенную стоимость.

Собственник квартиры имеет право подарить или продать свое имущество кому угодно, в том числе и родственнику. При этом необходимо учесть следующие нюансы:

Особенности

Если продавать квартиру по договору

Если подарить квартиру

Необходимость платить налог (НДФЛ)

Налог платит Продавец квартиры, который получает доход, но при условии, что недвижимость была у него в собственности менее 5 лет (01.01.2016 г.).

Исключением являются случаи, когда квартира достается Продавцу как подарок, по наследству, по договору пожизненной ренты с иждивением или в ходе приватизации.

Тогда для освобождения от налога достаточно, чтобы прошло 3 года с момента передачи имущества (ст. 217.1 НК РФ).

Налог платит одариваемый. Сумма составляет 13% от стоимости, указанной в договоре, но при условии, что она не будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.

Если цена не определена, в расчет берется кадастровая цена. Однако из этого правила есть исключения.

Налог платить не нужно, если имущество передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (в том числе усыновленным), бабушке или дедушке, внукам, братья и сестрам (включая неполнородных).

Особенности оформления

ДКП требует сбора большого количества сопутствующих документов.

Накануне оформления договора можно составить Предварительный договор, который по умолчанию действует 1 год и обязывает стороны заключить сделку в будущем. Такой договор можно представить в органы опеки и попечительства для приобретения недвижимости, в банк для оформления ипотеки.

Без указания существенных условий договора сделка недействительна. В ДКП, который оформляется исключительно в письменном виде, указываются:

  • сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • данные об объекте (адрес, площадь, этажность, особенности);
  • цена.

Изменить условия можно до оформления перехода прав собственности в Росреестре, составив дополнительное соглашение.

Чтобы оформить дарственную, достаточно иметь документ, свидетельствующий о праве собственности и удостоверение личности.

Впоследствии право собственности будет перерегистрировано на основании:

  • письменного заявления получателя квартиры;
  • договора дарения (в 3 экз.);
  • правоустанавливающих документов, техпаспорта;
  • если одариваемый младше 14 лет, нужно согласие ООП.

Возможность впоследствии получить налоговую льготу

ДКП — документ, подтверждающий, что недвижимость была приобретена за определенную сумму. Впоследствии, если Покупатель решит продать квартиру ранее, чем через 5 лет после покупки, он сможет получить налоговый вычет на сумму понесенных расходов.

Если квартира подарена, подтвердить траты на ее приобретение не получится. При желании продать подарок до истечения 3 лет с момента его получения собственник не сможет воспользоваться вычетом в размере стоимости квартиры. Возможная сумма вычета — 1 млн. руб.

Ответственность

Договор предполагает взаимную ответственность сторон. В документе может быть прописан ряд условий, при невыполнении которых Продавец или Покупатель будут обязаны платить неустойку.

Дарственная не предполагает выдвижение каких-либо встречных условий, однако в ней можно указать следующее:

  • Если даритель умирает раньше одариваемого, квартира снова переходит в собственность дарителя.
  • После дарения у прежнего владельца остается право проживания в квартире.

Нотариальное заверение

Если квартира находится в долевой собственности, принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, нотариальное удостоверение обязательно. При этом придется оплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы по договору, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Заверять у нотариуса дарственную не нужно, но при желании — можно. Величина нотариального тарифа при этом зависит от суммы сделки.

При дарении супругу, детям, внукам:

  • стоимость имущества до 10 млн. руб.— госпошлина равна 3000 руб. + 0,2% от суммы по договору;
  • при цене более 10 млн. руб.2 000 руб. + 0,1% от цены, но не более 50 тыс. руб.

При дарении прочим лицам:

  • цена до 1 млн. руб.— 3000 руб. + 0,4% от цены;
  • при стоимости 1-10 млн. руб.7000 + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
  • при цене 10-20 млн. руб. 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб., но не более 100 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате»)

Возможность отмены

Отмена договора купли-продажи возможна по соглашению сторон, но только если имущество еще не было перерегистрировано на нового собственника. В противном случае придется заключать обратный ДКП.

Если Продавец или Покупатель грубо нарушили условия договора, потребовать его отмены можно в суде.

Отменить дарение квартиры можно, но этому должно предшествовать одно из обстоятельств (ст. 578 ГК РФ):

  • Если одариваемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случаях, когда по вине одариваемого произошла смерть дарителя, вернуть имущество могут родственники путем обращения в суд.
  • Если одариваемый обращается с имуществом так, что высока вероятность его порчи, безвозвратной утраты.
  • Условие возврата имущества может быть оговорено в самом договоре.

Согласование с третьими лицами

Если продается доля квартиры (дома) необходимо соблюсти право иных содольщиков на преимущественную покупку. Если в течение месяца они не изъявят желания приобрести часть жилья, его можно продать третьим лицам по цене, не менее указанной в предложении о продаже содольщикам.

Продажа совместной собственности проводится только при наличииписьменного согласия супруга, заверенного у нотариуса.

Дарственная на долю квартиры оформляется без согласования с совладельцами имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, потребуется согласие всех остальных собственников на распоряжение жильем.

Кто может претендовать на купленную (подаренную) квартиру

На имущество, приобретенное по договору, распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В случае раздела квартира, купленная в браке, будет делиться между мужем и женой.

Имущество, полученное одним из супругов в дар, является только его собственностью. В случае расторжения брака оно не подлежит разделу (ст. 36 СК РФ).

Кто может оформить

Продать квартиру может не только физлицо, но и коммерческая организация. Если жилье принадлежит несовершеннолетнему, его отчуждение возможно с разрешения ООП.

Дарение не допускается от лица:

  • малолетних детей, недееспособных граждан;
  • работников образовательных, медицинских и сходных с ними организаций по оказанию соцуслуг в пользу граждан (или их родственников), которые находятся у них на лечении, воспитании и содержании.,,

Учитывая множество нюансов, сложно сказать, что лучше — дарение или продажа. Ответить на вопрос можно, только зная сопутствующие обстоятельства.

Что лучше и выгоднее: дарственная или купля-продажа квартиры

То, что выгодно Покупателю, не всегда может быть приемлемо для Продавца. Чтобы определить, как лучше оформить передачу квартиры, необходимо рассмотреть несколько возможных ситуаций.

Сокрытие фактической продажи

Зачастую под дарением скрывают продажу. Цель — утаить доход для избегания уплаты налогов. Такая сделка выгодна для обеих сторон, если дар принимает близкий родственник.

Он освобождается от уплаты налога, и в то же время Продавец, а в данном случае «Даритель», не платит налог с продажи. В остальных случаях одариваемый платит 13% от цены жилья, а это немалая сумма.

Так, при цене квартиры 2,5 млн. руб. придется отдать в казну государства 325 тыс. руб.

Передача жилья по дарственной выгодна для Продавца, если:

  • Имущество было приобретено по ДКП и находилось в собственности менее 5 лет (с 2016 г.) или получено при дарении, получении наследства, по договору пожизненной ренты или приватизации и принадлежало Продавцу менее 3 лет. В случае дарения Покупателю платить НДФЛ не придется.
  • Продается доля жилья. Для оформления ДКП необходимо соблюсти процедуру, предполагающую предоставление права преимущественной покупки для других содольщиков. Если подарить малую часть доли, потенциальный покупатель станет совладельцем, и тогда ему можно продать оставшуюся часть доли без предупреждения остальных совладельцев. Заинтересованные лица могут ходатайствовать о признании такой сделки притворной, но без явных доказательств выиграть дело в суде не получится.
  • Покупатель — близкий родственник. Речь идет о сделке, связанной с возмездным отчуждением имущества, но завуалированной под дарение. При безвозмездной передаче оба контрагента не будут платить налог. Реальную оплату можно осуществить из рук в руки, но только если между обоими лицами высока степень доверия и нет риска мошенничества.

Для Покупателя получать квартиру по дарственной вместо ДКП невыгодно по ряду причин:

  • Минимальные права и обязанности сторон. В договоре дарения не указывается, кто и что должен выполнить. В ходе сделки не оформляется передаточный акт, а значит Покупатель не сможет предъявить претензии по поводу состояния квартиры.
  • Покупатель не сможет доказать понесенные расходы, и если в будущем он запланирует продажу квартиры, максимальная сумма налогового вычета составит 1 млн. руб.

Независимо от того, будет ли оформлен ДКП или договор дарения, близкий родственник — Получатель не платит налог, но в случае с дарением лишается возможности увеличить налоговый вычет, если надумает продать квартиру до истечения 3 лет с момента ее приобретения.

Безвозмездная передача имущества

Если планируется действительно одарить родственника, не подразумевая получение денег за квартиру, то оформлять ДКП ни к чему. Договор дарения позволяет:

  • Сохранить имущество за одариваемым в случае оформления им развода. Подарок, в отличие от покупки, не относится к совместно нажитому имуществу. Так, например, если родители решили после свадьбы сына подарить ему квартиру, лучше оформить дарственную, чтобы избежать налогообложения и обезопасить имущество от раздела в случае расторжения брака.
  • При дарении в договоре можно обозначить дополнительные условия, например, что при переходе права собственности на одариваемого за дарителем остается право проживания в квартире.
  • Избежать необходимости получения согласия содольщика жилья. Так, например, если супруги проживают в одной квартире с детьми от разных браков и являются собственниками по ½ доли жилья, они могут подарить доли своим детям, не спрашивая согласия друг друга. Дарение предполагает автономность принятия решения, кроме случаев, когда собственность совместная. Подробнее: Согласие на продажу квартиры от супруга

Дарение между близкими родственниками не влечет никаких финансовых потерь, защищает одариваемого от риска раздела имущества, а потому выгодно для обеих сторон.

Пример. Супруги Алиса и Евгений имеют 2 квартиры, одна из которых досталась мужу по наследству. Мать Алисы — Вера Павловна – решила купить у Евгения квартиру и подарить своей приемной дочери.

Сначала они решили скрыть реальную продажу договором дарения, чтобы Евгению не пришлось платить налог с дохода, но поскольку зять и теща — не близкие (кровные) родственники, оказалось, что налог теще все же придется вносить.

Тогда Евгений подарил свою квартиру жене Алисе, а она, в свою очередь, оформила дарственную на мать, которая впоследствии передарила жилье приемной дочери. В итоге никому не пришлось платить налог, а Вера Павловна отдала деньги за жилье Евгению наличными средствами.

Дарение близким родственникам освобождает от налогов обе стороны. У дарителя не возникает дохода, а получатель квартиры освобождается от налогообложения по закону.

Поскольку стоимость недвижимости высока, собственники зачастую прибегают к нестандартным схемам продажи, в том числе используя дарение как «прикрытие» возмездной передачи имущества.

Вот тогда возможны нюансы, и надо понимать: в каких случаях платится налог при дарении квартиры? Что безопаснее при продаже квартиры — договор купли-продажи или дарственная? Как оформить договор по отчуждению недвижимости в пользу родственника? Задайте все вопросы юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.